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楼市十问十答,看完之后再决定现在买不买房

2018-08-28 来源:
 
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1.我们这里房子价格还在涨,感觉再不买就来不及了?


这个问题主要来自三、四线城市的朋友。这是正常的,三、四线城市是本轮自2016年10月开始的新房去库存主要对象。这些城市库存大多处于供需平衡平衡警戒线以下,房子价格上行是自然现象。但随着去库存动作的相继结束,相关政策退出或者收紧,比如棚改货币化安置或信贷政策。三、四线城市房地产市场会迎来平稳,一些前期冲的过高城市,房子价格会迎来回落,所以多数情况现在没必要急着出手。

2.新房买不到,二手房又卖不出去是咋回事?

新房买不到主要两个原因:一是供应上不来,可以查一下城市新开工数据。二是楼市调控,主要是限价原因,开发商迟迟不推盘,特别是2016-2017年两年间,全国多数高价地未有上市,这个数据大约是70%。这就是任志强担心明年楼市供应问题原因之一。

二手房卖不出去主要有三个原因:一是新房不好买,导致二手房业主对市场期望高;二是前期土拍价格高,有高价地加持;三是购买资格宝贵,挂高点,愿者鱼儿上钩,这也是为什么一些城市不少小区业主集体抱团涨价。

3.我是刚需,现在可以出手吗?

行业内有一句话,“刚需可,投资缓”,这句话有一定道理,但也需要具体问题具体分析。刚需不是也要减少购买成本不是?刚需可以分两种情况来看:一是马上结婚,必须有房子居住,那么这种情况是迫在眉睫,毕竟租房结婚在中国不太流行,这样的情况选择性价比好的盘也是可以,面积不要大;二是自己父母有房子住或者不急于一时,那么建议等等,按照现在的趋势,房贷利率或房子价格,可能有一定的调整空间。

4.现在是否可以置换改善?

改善置换有两个原则“等价交换,什么时候都可以”和“楼市上行期末端卖,楼市下行期横盘段买”。这个不比股市,一般不好掌握,只能判断一个大概,一般人也操作不了。那么,我的建议是,适用第一种原则,加上一条“老破大及时出掉,不能恋战”,换上开发商品牌较好、物业管理水平较好的小区房子,未来会感受到两者的巨大差异。

5.目前以保值目的出手房产可行吗?

就目前来说,大多数城市不是好的介入点。这个原因我在前几天文章多有分析,不说了。但有三种情况是可行的:一是城市核心区优质房产,这个具有极强的抗风险性,保值增值都是首选;二是选择的新房价格倒挂15%-20%以上的标的。这个一般需要摇号,有资格就尽量去摇;三是严重低于市场价的法拍房产,这个要注意提前向办理法官了解清楚房子的来龙去脉。

6.房产长期持有和中期持有有什么选择区别吗?


中期我们定义为持有3年以上,长期持有定义为5年以上。现在房子价格基础已然较大,不可能重复过去的高增长,趋势上的增幅会逐步下降。排除大资金选择一线核心资产外,我们大多数普通人群由于资金有限,能够选择的大多属于核心城市的边缘地带。

如果作为长持,可以选择核心城市的郊区、产业新城、科技园等,随着城市建设的发展,配套会逐步成熟,你会享受到城市化带来的溢价;如果短持,因为郊区配套短时间不会有太大起色,建议还是选择城区小面积、近郊或者卫星城的核心区。

7.有几个城市可选择,我该在哪个城市出手呢?

还是那句话,“投资一个城市,就是这个城市的股东,选择一座城市,就是选择一个城市的未来”。对于城市房产划分评价:一线城市最有保障,二线城市后期之秀,赛马过程中,有城市会更加夺目,三、四线城市部分城市会是黑马;五线城市非居住性质的长期持有不宜。具体排序为:

1.一线:北、上、深、广,加强二线前三到五位;
2.二线以国家中心城市为主,加区域中心城市为辅;
3.三线为三大城市群卫星城市,这是城市群发展到终极状态的最终结果;
4.其他省会城市;
5.非三大城市群的其他城市群卫星城市,特别是人口大市;
6.其他的县市,主要因地理位置、经济因素导致的贫穷县市。

总结:1-4这些城市的房产可以跑赢大市,用增值来形容;5可以保值,6大概率跑输大市。

8.学区房有可能贬值吗?

整体上不会。原因在于,中国的户籍人口城市化率才42%,常住人口城市化率58%,人员流入城市还需要较长时间和过程。现在农村学校人少,而城市学校又不能满足新城市人的子女求学需求。这个问题会持续存在,那么学区房就作为一种稀缺资源,特别是好的学区房,更是供不应求,单价往往比住宅高出一倍都不止。所以,老城区的“老破小”房子由于有学区加身,其价值不比新房低。在选择学区房唯一要注意的就是,学位是否稳固,重新划分是否有变化。另外提请了解清楚前任业主学位到期时间,不要影响到自己孩子入学。

9.你对未来房地产市场看法?

首先说行业,由于城市化的发展,城市居住用地越来越少,房地产行业集中度会进一步提升,开发商会越来越少,很多整合资源的开发商会逐步消失;其次说下房地产市场,会逐步由增量房转入存量房市场,即新房转为二手房市场,目前个别大城市已是如此;最后说下房子价格,长期肯定是向上的,这个我在之前文章有专门详细分析。

10.就眼下来看,什么时候出手比较合适?

其实就是把前面的问题再归纳一下:整体上,要等到明年开春再看,大概预计到明年下半年,等待的原因主要因为房子价格和利率可能下行一些,有利于住建部要求的支持合理住房需求人群;其次,现在可入手倒挂厉害的新盘,因为安全;最后提醒,没有经济和人口支撑,房子价格逼近万元的小城市,真的没有必要投了!


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