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长租公寓背后“不可说的秘密” 它的未来在哪里?

2018-08-29 来源:
 
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中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,长租公寓短期内不要指望盈利。

如果五年内不盈利你能扛住就干,扛不住就别干。

对于一个处在成长期的行业来说,短期内就想盈利,势必会跑偏。如果跑偏了就马上纠正回来,否则就会危机不断。

爆仓、哄抬房价……最近,长租公寓把租房人的“长租”梦想打击得七零八碎。

长租公寓是天使还是魔鬼?长租公寓未来在哪里?


“长租”生意很难迅速盈利

目前,长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营是以房企为主进行运营,房地产企业自己拿地,自建住宅,装修后出租,现在万科、保利等多家房企都在试水这种盈利模式。轻资产运营是以中介平台和创业公司为主,他们从房主手中租赁房子,然后当起二房东,赚租赁的差价,这次在风口浪尖的蛋壳、自如、相寓公寓就是其中的典型。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,长租公寓短期内不要指望盈利。如果五年内不盈利你能扛住就干,扛不住就别干。对于一个处在成长期的行业来说,短期内就想盈利,势必会跑偏。如果跑偏了就马上纠正回来,否则就会危机不断。

SOHO中国董事长潘石屹更是直言:“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”潘石屹认为,做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%-6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

然而,事实真如潘总说的这样吗?

“租房贷”成为“不能说的秘密”

一家长租公寓运营人士透露,长租公寓与一些租房分期平台达成合作,通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具,是长租公寓这些年获得快速发展的一个秘密。只要长租公寓企业保持足够增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的现金流进行扩张。

风险只要存在,就有爆发的可能。近日,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家)的长租公寓公司宣布破产,数千家住户受损。鼎家在跟租客签订租房合同时,会推荐租客使用爱租哪、美窝、365分期、爱上街等分期支付APP,在未告知租客会产生借贷关系的情况下,让租客通过分期支付APP一次性把租金付给了鼎家。鼎家破产后,租客不仅拿不回押金,还要每月向这些APP还款,与此同时,房东却未收到鼎家应给的租金。

这样的“玩法”在长租公寓行业正流行。很多平台在向租客介绍时,回避“贷款”字眼,强调是帮租客垫付房租,让租客使用实现房租月付的分期产品。然而,“租房贷”的实质是,长租公寓运营商免费利用租客的信用,向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金。

“不可说”的利益后 可能是可怕的风险

胡景晖认为像鼎家这样的长租公寓爆仓事件不容小觑。他解释说,“租房贷”,承租人用了自己的信用,按月还款,金融机构提供全年的租房贷款。而这全年的贷款被长租公寓的运营商拿走了,用来收房装修、扩张规模,雪球越滚越大。然而,一旦出现房屋空置,或者阶段性的租金降低,或者经营管理上的一些问题,风险就会显现。一个人的钱还不上,最后可能演变成一万人、十万人的钱还不上。如果爆仓,场景会是房东突然收不到房租了,就有可能驱赶租客。租客会认为,我交了房租为什么不让我住。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,做好风险防范需要多措并举。以前的租赁市场,房管局是可以进行管控的。现在介入了一些金融机构,这个事情就变得更为复杂。政策上的联合是很重要的一个方面。相关部门应该与互联网中介、互联网金融平台进行良好的沟通,形成系统性的风险防范。同时,还应该有一些其他的动作,比如限制租房贷款,鼓励具有良好信用的租赁企业进入市场等。

对于长租公寓的发展前景,胡景晖认为,国家明确了租购并举的住房制度,一年多来,很多地方政府都在强调租售同权,未来的住宅租赁市场空间很大。虽然现在不赚钱,但是从大的商业逻辑上来讲,未来可以通过农村集体用地入市来改变地价高、房价高、租售比不匹配的问题,发展前景很好。随着整个长租公寓领域的规模化的形成、先进技术的应用,可以降低成本,提高效率。


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