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长租公寓接二连三爆雷,他则行走在格局上

2018-11-08 来源:
 
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    “这是一家黑中介,业务员明知公司已经出现问题还继续欺骗租户转账给他们,我们租户被要求退房,但收到退款也是遥遥无期。”

    “找了很多次北京朝阳区常营派出所根本不管这事儿,最后还是高碑店派出所给立案了。”


    在11月6日的微博里,无家可归的租客们激烈地讨论着长租公寓昊元恒业何时退款,这家刚刚爆雷的长租公寓正是靠网贷平台输血来收购房源,这种铤而走险的规模扩张法,恰暴露出时下多家长租公寓的野心与尴尬。资金链断裂不仅让租客无家可归,也透支了整个行业的社会信用。

    这已经是今年第8家遭遇资金问题的长租公寓,行业频频爆雷的深层原因是什么?11月5日,在地产金融年会上,新派公寓创始人王戈宏用一场演讲解开了长租公寓与资本的纠葛谜团。


新物种的“网红史”

    几年前,中国还没有“长租公寓”的明确概念,只有“白领公寓”,因为被资本疏离,这个行业鲜被关注。

    每个行业都有“吃螃蟹者”,王戈宏算是谋略式冒险家中的一个。2013年6月,他找了一家私募机构,在距离国贸桥800米的百子湾,买了一栋楼,也就是现在的新派公寓CBD项目。那时,大批的白领下班后会涌进回龙观城中村,租住着5~6平方米的简陋卧室,用一张书桌和一台电脑撑起北漂梦,撑起一个本地人口只有6000、外来人口却达8万的巨型城中村。

这些年轻人还不知道,北京CBD已经诞生了一个和他们未来租住密切相关的“新物种”。王戈宏的这次尝试显得冒险而艰难,起初向很多开发商寻求投资都遭到拒绝,如今总结起行业发展的经验王戈宏称,“一是要有政策鼓励支持,二是要有巨头进入,三是要有金融进入。”地产大哥万科也不过是在2014年组建了“万科驿”团队,接手盘活其广佛交界的万汇楼;国务院也是在2016年才首次提出“租购并举”。

    没有政策鼓励与巨头青睐的2013年,长租公寓融资难似乎并不奇怪。不过,谁也不曾料到3年后,“建立租售并举住房制度”在国家政策文件中频繁提及,龙湖、万科、旭辉、金地、远洋等地产巨头纷纷抢滩,中介公司争相布局,长租公寓成了炙手可热的“网红”。

江湖就此出现三大门派,集中式、分散式、以及平台式。

    王戈宏说,“当年谈了很多开发商,开发商根本不愿意投钱,这几年随着政策利好却爆发,包括一些PE也来投资,使得长租公寓行业突然火了起来。”

一个窥斑见豹的扩张故事是,今年9月,通州某小区自如保洁员负责的楼栋数量开始明显减少,去年一个保洁员几乎负责整个小区所有楼栋,今年9月减少至两个楼栋,因为每栋楼数百个的房间数足以让一个保洁员工作量饱和。这里透露的信息是,在“住宅空置率或达20%”的市场空白中,诸如自如一样的分散式公寓一年间疯狂扩张,无外乎有资本的支撑。



独角兽与小白鼠

    2017年,几乎各个门派都得到了资本鼓舞。这一年,长租公寓的融资成绩单是:20个融资品牌、12个亿元以上融资、融资额度418亿元。继前9月魔方、蛋壳、自如等纷纷通过A轮或者ABS获得资本支持后,10月发生了两个行业里程碑事件。

    第一个,10月11日,国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,拟发行金额为2.7亿元

    第二个,10月23日,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过,这意味着国内首单租赁住房REITs、储架发行REITs成功破冰。

    新派公寓REITS产品发行后,深交所召集全国券商开了一个会。王戈宏被要求发言,“发行有几个条件,第一要有资产,最好在核心城市,第二个要有3年以上的运营业绩,第三资产价值要有提升,第四最好是长租公寓品牌。我只有2.7亿元,这么小的规模能做REITs,真的很感谢所有的券商和领导,很难。”还未能道出所有忧虑与感激,他的话被在坐的一位领导打断了,“正因为你只有2.7亿元才更有价值,这让所有的大头都看到了希望,如果小都能做成,大头更能做成。星星之火,可以燎原。”鲜有人知,在此之前,王戈宏也曾多次想要卖掉他CBD的资产。

    碧桂园、旭辉、招商等“大头”此后陆续获得资本市场青睐,金额均超过数十亿元,相比之下,大多数创业型分散性的公寓品牌仍需天使轮或者A轮融资,且金额在10亿元以上的几乎没有,多则几个亿,少则几十万元。

    竞争局面的扩大,使得资本需要用一把尺子来衡量选择标的,这把尺子叫作“规模”。在11月5日的演讲中,王戈宏提到,“投资人对长租公寓价值的判断多来自房间数。大家知道,美国最大的一家公寓只有8万间,所以用房间数来定义价值是不合理的。”

    这就不难理解上述自如一年间疯狂扩张之举,有规模才能引进资本。无独有偶,8月17日,时任我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,“以高于市场价格的20%至40%争抢房源,加剧北京等城市的租房价格上涨”,这个事件是众多扩张故事表象之一。

    租金抬升只是分散式长租公寓与资本纠缠中凸显的矛盾之一,紧接着近两个月连续8家长租公寓爆雷,更是反映出资本理性选择与退潮后的荒芜,租金贷的浮出更是透支了大半个行业的信用。有长租公寓业内人士如此评价,“我有点悲观。我们在投资人眼里就是做实验的小白鼠,未来能不能成功不知道,但是现在每个人都把自己当独角兽。”


与时间赛跑的格局

    马云说过,“你解决的问题越多,机会越大”。长租公寓行业正是到了需要解决大量问题的时候,二房东红利逐渐消失,市场出现了大头向上游、小头向下游的马太效应。开发商在资本和规模层面的竞争力远胜其他,集中式公寓尚能赢得较好估值,但那些管理欠佳、资本不足的分散式小公寓品牌则是联环爆雷。

    在11月5日的演讲中,王戈宏也抛出他对行业的深远焦虑,“这个行业有几个重要的财务数据,投资人一定会看投了多少钱出去,多少年回来。好的企业是6至8年回本,由于大家在抢楼,这个行业所有回报期可能在10年以上,投资人会偷10年以上回本的企业吗?不会,因为我们不是阿里,不是腾讯,这很可怕。目前爆雷的所有公司,就是运营型现金流无法支持规模扩张。没有钱的企业,真的不知道下一步怎么做。”

    钱从哪里来?这是所有创业型长租公寓之问。掀开表象,长租公寓行业能否实现资本价值重估、构建可持续运营模式、做强品牌。这些不仅仅是行业自身的事情,是整个社会住房租赁模式和融资模式的事情。

    品牌是行业的终极目的,纵观全球商业,古驰做酒店,阿玛尼也做酒店,这些品牌的跨界都建立在消费者的两个认可之上,第一是态度,第二是标签。“有了标签和态度之后,企业就有了同样的客群,就有了可以跨界的资本,这对长租公寓来说,是一个非常大的启发。”王戈宏表示。

    格局是创业者的终极目的。王戈宏在演讲中谈到,“让年轻人快乐地住,不要因为找不到住的地方去打扰朋友,不要因为住的问题不能结婚,不要因为住的问题影响健康,这些都解决之后,你再把眼光放到10年后,做出一个品牌出来。”

    这是王戈宏的梦想与格局,或许也是长租公寓行业所有创业者的梦想与格局,但实现前提条件是,所谓的“格局”能够跑赢时间,不在寒潮中倒下。

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