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2019年,自住买房的绝佳机遇到了!

2018-11-09 来源:
 
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    近日,由某研究院主办的“2018年中国房地产总裁峰会”上。房企几位大佬,金句频出。笔者看完之后,觉得大佬的发言,对于未来楼市走向定调,以及现阶段是否适合买房的话题,具有前瞻性意义。

    为什么这么说呢?从新城欧阳捷总的发言来看,未来楼市以“稳”为主,虽然不再是经济的“火车头”,但仍然是“压舱石”。整个市场来看,市场最早可能在2019年春节前后回温,稍晚可能在明年两会之后(回温),最迟不超过明年年底(回温)。

    回温是什么意思呢?意思就是有别于当前市场,土地流拍明显减少,房企降价促销减少,二手房降价明显减少,整个市场处于一个成交量和价格相对稳定、但并不火热的底部状态。

    我们知道,当前房地产市场确实遭遇了冰冻或寒流,客户观望情绪浓厚,很多人问我现在该不该买房。例如进博会风潮正当时的上海,可以用“寒风凛冽”来形容,从2017年开始,直到现在跌了整整两年。很多在近两年买房的上海朋友,长期持有等待升值的心理防线已经瓦解,二手房降价开始增多。


    而对于土地流拍现象,当前也可谓是惨不忍睹。 据权威机构数据显示,今年前7个月,土地流拍率约6%,300城总流拍宗数已达258宗,与地价最低迷的2014年同期相比,土地流拍率还高出59%。从整体流拍规模来看,今年有望达到历史峰值。其中,降温最明显的是一二线城市。7月23日,上海杨浦东,一块内环内的宅基地流拍,没有房企报名,实属罕见。8月10日,杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看,土拍市场明显降温,有的全部流拍,有的即使成交,地价比之前也降低了不少。


    此外,当前房企降价促销的花样也不断翻新,怪招迭出。前几天,粤港澳大湾区的某盘,居然开出了“没有涨幅我们买单”的购房承诺,其兜底促销回流资金之意图,非常明显。

由此,从这三方面看,当前楼市处于一个不断探底的下跌阶段。在这个阶段,购房者最重要的是持币等待触底,等到价格和成交量稳定后,再寻机入市。

    可能有朋友要问,为什么你会判断,最快2019年春节前后、最迟明年年底这个时候会触底呢?

    这是因为,中国只有三到五个一线城市,却拥有14亿人口,相对美国3.26亿人却有纽约、洛杉矶、华盛顿、芝加哥四个一线城市,仍显得很稀缺,且中国一线城市不像美国,中国的一线教育、医疗、商业、行政等资源非常集中。虽然严厉的户口、社保政策限制了人口落户买房,但在庞大的人口基数下,每年都会产生一批新的刚需购房者。所以从这方面来说,一线城市仍然是稀缺的。当前低迷的房价现状,只是过去两年突发性严厉限购政策的休克体验,而如今政策已然稳定,缓过来就好了。

    而对于二线城市,现在绝大多数的二线均价仍然都在20000以下,长沙一线江景房甚至还有1万1的价格,还有很多省会城市都能找到优质的一万左右的房子,所以二线楼市,仍然有很多潜在的机会。

    由此,对于很多人来说,一二线城市的房子,并不是买不起,而是没有资格,导致买不到。但是长期来看,一二线城市的人口吸附力仍然存在,一旦这些人有了购房资格,该买房的,还是会买房。

    对此,链家左晖就说,7.5亿购房者一年买1500万套房比较确定。虽然总体来看,房户比1.1总体不缺房,但中国的人口在快速的发生变化,在快速的向城市圈集中,大概6亿人口会集中在20个城市圈里,平均会达到3000万人。中国未来的城市群会发生很大的变化。

    更为重要的是,在这些城市群中,二线城市的房票价值开始凸显。目前很多学生考大学,选择城市与选择大学、专业同样重要。很多父母等孩子读完大学,就准备或已经将户口迁到孩子所在城市,只待孩子找到工作能够还款就买房。

    当然,刚才我说最快明年触底,并不意味着明年房价就会回暖。按照新城欧阳捷总的观点,未来楼市一定是“大稳小乱”,整体格局是大稳,也是政策诉求,各地城市有小乱,小乱不影响大稳的格局。在这种整体格局下,楼市将回归“零增长”区间。

    因此摩拳擦掌的投资客们,不要幻想限价令会放开。在一二线城市,未来五年都可能不会放开。

    由此,从这方面看,2019年,将会是自住需求购房者的最佳时期。在这个阶段,购房者手握房票,可以慢慢的挑、精挑细选的挑,真正让房子回归生活;同时,平稳的楼市行情,也让购房者不用太过于担心房价继续下跌而造成损失。


    而从土地出让的角度来看,在2019年买房,之所以不用太担心房价继续下跌,主要是很多城市政府还没有降低地价预期。

    前一段时间,苏北某县城突然开会说,严禁楼盘降价影响土地出让,否则不给预售证。毕竟将近20年的土地财政模式,让地方政府习惯了粗放式增长,负担着沉重的地方债务,贸然降低地价预期,不仅债务问题难以化解,日渐新高、再也回不去的拆迁安置成本,也让降低地价预期得不偿失

    说实话,看到这么多地流拍,我脑海里想到的第一件事,不是房价要跌了,而是这么多地,在一个很短的时间内,没法再建房子了,未来几年新房供应,很可能呈现出断崖式的减少。

    这不是危言耸听。事实上,随着限价政策的继续执行,地产商拍地的热情越来越少,就算拍了地,也想把开发销售节奏拖一拖再入市。毕竟房价地价差太小,导致项目可能亏损。没有地产商会愿意用亏损换市场。

    因此从这方面看,等到房价触底后,尽快看房、好好挑房,才是自住者对于楼市的正确姿态。


    当然,对于投资者,虽然未来一两年内可能都无法获得房价收益,但是资格是宝贵的,提前占位获取城市资源、用长线思维看待楼市,相信在五到十年后,仍然有不错的收益。

    毕竟旭辉林峰总也说,“我们现在的房价,涨的好像很多,其实把货币购买力,把通货膨胀系数跟二十年前人民币购买力同等看,我们的房子只是起了保值同幅度增长而已,并没有超幅度太多,最核心的还是看M2总量对地产价格的影响。我们也不要太悲观,我一直觉得地产下半场只是回归到一个常态,并不是一个生死存亡的时刻,只是原来日子太好过了,现在回归正常的日子。”

    没错,事实上随着这几年限购,很多人钱虽然多了,但是留在金融系统里走不出去,除了房地产没有好的标的物,不少人因此甚至跑到东南亚、欧洲和美国去投资。


    最后说明一下,房地产支柱产业的地位是不会改变的,那么大的市场容量,10万亿的交易量是有需求支撑的。到目前为止,中国房地产还没有走到最高点,还没有任何一个其他行业能够完全取代这个行业。

    既然政府作为中国楼市的唯一操盘手,可以从根本上调节供给、需求、预期,我们就应该相信,楼市会如中央所反复强调的那样,持续稳定,回归居属性,不会大起大落!

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