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为什么不建议买老房子?

2018-12-04 来源:
 
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现在这个房价,买套房有多难,大家都清楚。

 

因为资金不足,很多人会选择二手房作为自己的上车盘,尤其是在一线城市。

 

但买二手房,也是有讲究的,不是专挑便宜的买。有些房子,比如房龄太老的房子,要尽量避开。

 

下面就跟大家说说为什么。


 

不好贷款

 

房龄太老,最直接的影响就是房贷缩水,这一点对刚需极不友好。

 

新房首付和贷款都按标准总价走,二手房贷款按评估总价走。

 

同样200万的房子,新房首付60万,贷款140万;二手房报价200万,但银行的评估价一般都会低一些,可能只有报价的60%-70%,按70%算,140万估值,则只能贷款98万,首付就要102万,首付成本高。

 

而一些房龄超过20年的老房子,银行已经基本不放贷了。


 

不易保值

 

这些年长期上涨的房价蒙蔽了人们的眼睛,但房子本质上仍是消费品。

 

老房子产权年限已经消耗多年,即使同样的价格,单位时间内的成本也不一样。比如新房还有65年产权,老房可能只有50年产权,即使价格相同,每年的成本也会不同。


 

居住体验差



虽然房屋产权都是70年,可真正能住上70年的房子并不多。水泥超过50年就会发生老化,容易出现裂痕等一系列问题。

 

一些老房子,虽然表面上看起来和其他的房子没什么不同,但可能房龄已经超过20年了,房屋里面的一些水电都已经老化了,如果没有注意,入住后可能会麻烦不断。



升值空间小



二手房(尤其是一些老小区)周边已经基本完善,只能缓慢增值,难有大突破。

 

一手房周边正在发展,每一个新资源的注入(如新土地拍卖)和新配套的建成(如地铁、商场、学校、医院),都会进一步升值。


 

房龄多少合适?

 

房地产大致在3-5年就可以算是一个发展阶段了,也就是说,每隔3-5年,无论是户型设计,还是园林规划上,都会有较大的变化和发展。

 

可能现在看5年前的房子还看不出太多的变化,但如果是8年或者10年之前的房子,就会有明显的差别。

 

所以买二手房,房龄最好不要超过10年。这样的房子再使用几年,贷款就不好办,并且价值增长空间也非常小了,想要再转让出去很困难。


 

补充



 

对于老房子来说,房子本身是“一文不值”的,真正值钱的只有土地。

 

老房子=土地的钱

 

新房子=土地的钱+房子的钱

 

在全国,只有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。

 

而在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。

 

市中心的迁移,是老房子老小区最大的敌人。

 

新区越金贵,老的市中心就越破败,这个时候买老中心的老房子,大概率被套死,没有赚钱的可能性。

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