首页/楼市焦点/正文

拙见:中国的房地产不会像泡沫一样破灭

2018-12-04 来源:
 
点击
 
评论

中国的房地产不会像泡沫一样破灭,因为,它根本不是泡沫。

大约十年前,中国的房地产泡沫论调铺天盖地,各路专家、学者更是旁征博引日本、美国等等的众多案例,侃侃而谈,恨不得亲手刺破中国房地产这个大泡沫而后快。

笔者想说,这种把中国房地产的超高速发展比喻为大泡沫,有欠妥当。

大道理不多啰嗦,谈一点儿自己的拙见。

先讲一个红军长征过草地的小故事(摘录于《这是目前看到的关于长征最深度的文章》):

我到哈达铺的镇子上,他们当地的特产是锅盔,这么厚这么圆的大烧饼,一斤一个。当年的小战士到处买吃的。一个小战士一下吃了三个锅盔,吃完三个锅盔以后不能动了,这怎么办?问连长。

连长说,你一口水也不许喝,今天晚上不许睡觉,就在院子里给我走,走到什么时候消化下去了再说。这个小战士听了话,最重要的是没喝水,就没有胀死。总供给部部长林伯渠,终于可以买到粮食了,那匹战马跟着他走了两万多里地,过草地饿得皮包骨头了,林老说,我得好好犒劳犒劳我的马。买了一口袋麦子,20多斤。这个马饿的,把麦子全吃完了,结果,当天晚上就撑死了。(摘录完毕)

红军小战士呢?经过这一晚上,缓过来了,就得救了。

近几年,大家有个共识,即中国的房地产透支了今后几年的发展。

不过呢,笔者觉得没有必要大惊小怪,这是经济高速发展必然出现的问题,西方如此,美国、日本也一样。小战士多吃了二个大烧饼,也就是把今后几天的饭都吃了,你能让他把多吃进去的二个大烧饼吐出来吗?或者,开刀把那二个大烧饼取出来?

中国当前的房地产就好比红军小战士在饥饿难耐时多吃了二个大烧饼,撑得有些难受。多溜溜腿、消化消化食,用时间换空间,熬过今晚就行,没啥了不起的。

那么,中国的房地产到底有没有所谓的泡沫呢?当然有,内蒙古的鄂尔多斯,天津宝坻的京津新城,以及一些三四线城市。

但是,以偏概全是不合适的。

笔者以为,中国的房地产,就好比那个大饼吃太多的小战士,需要慢慢消化,绝对不能像日本房地产那样挤泡沫。因为,挤泡沫只会破灭,无异于自废武功,而自己的问题,自己清楚,也需要自己解决。

事实上,当前的各种限购措施就是让头脑发热的房地产尽快冷静下来,避免大饼吃多了被撑死。

那么,中国和日本,房地产业是否具有可比性呢?

诸多因素之中,笔者以为土地的所有制是最根本原因:

日本是土地个人私有制,土地对市场供应多少、何时供应、在哪里供应,完全取决于个人(当然,政府可以通过税收进行调控)。

当年,日本房地产泡沫破灭之前,日本个人大量炒作、囤积土地,造成土地供应短缺,房价大幅提高。当房地产泡沫破灭之时,个人炒房者损失惨重。泡沫破灭之日,夜正是部分大财团抄底收购土地之时。

而中国呢,土地是国家的。土地供应多少、何时供应、在哪里供应完全取决于政府,避免了土地价格的大起大落对市场的冲击。

最重要的是,日本的土地是否增值,完全不取决于个人。而中国呢,土地国有化,这块土地是否增值完全取决于政府对这里的发展规划与资金投入,如北京副中心,如北京大兴国际机场,这样的例子比比皆是。

中国政府完全可以根据市场的需求对土地的供应在宏观层面进行有的放矢的调控,确保土地保值、增值。而这些,日本政府做得到吗?美国政府又当如何?

这,就是中国现有制度的优越性;这,就是中国从半封建半殖民地迅速崛起的最主要根源!

再讲一个摆在桌面上的小故事:

二年前,政府开始鼓励国有房地产企业自持有部分物业,甚至在一些土地拍卖时,明文规定了自持有物业的比例与年限。11月26日,北京土拍武林大会上,12块土地集中释放,国有房企蜂拥而上。最那个什么的是,“补习课头牌”好未来(学而思)以13亿底价摘得昌平区沙河镇的一块商业用地。更为那个什么的是,该地块出让条件是100%自持且持有年限不低于20年!

再再,讲一个几年前的小故事:

几年前,某上市公司被ST。在面临退市的危急时刻,该上市公司卖出了二套早些年在北京购买的住宅。为此,不但摘掉了ST,还扭亏为盈。

这个小故事,当年,传为美谈。

现在,大家应该明白了,自持物业的好处了吧?其实,许多眼神好的上仙,早就看出了其中的门道。

从今往后,在中国,总体上说土地肯定是越来越增值(只要不是甘肃玉门的那种地方),尤其是一线城市的几个热点地区,如北京大兴国际机场周边,如京雄城际的固安东站附近。今后的发展规划会越来越宏伟,越来越合理,后续资金的投入会越来越多,自持的物业将随着时间的推移会不断增值,国有资产的保值与增值将越来越有保证。

至于说,日本当年的城镇化率,以及中日在银行体制上的本质区别,与中国目前,具有可比性吗?感兴趣的朋友可以去网上查阅。

由此,日本的土地私有制,再加上日本银行业的推波助澜(还有政策上的混乱,造成自乱阵脚,最终自废武功),使房地产泡沫被越吹越大,从而决定了日本房地产的最终走向,只能是泡沫破灭。

而中国呢,近些年房地产的超高速发展,就是红军小战士多吃了二个大烧饼,或者说更像是一个不断吹大的气球,只要不再继续吹大,熬过今晚,明天就会慢慢缩小,是完全可以把控的。如何把控的呢?这二年大家都已经见识到了,对吧?哈哈哈哈。

所以,个人拙见:中国的房地产不是泡沫。用时间换空间,完全可以把控。

2018年,楼市缺钱。不过,还有一个月就熬过去了。那么,2019年呢?我以为,楼市依然缺钱。怎么熬呢?

2019年,预计中国的房地产行业总体形势依然很不乐观:今年各地的人才引进热度已经消退,三四线城市货币化安置已经减少,棚改将转为实物安置。全国各地不敢说是苟延残喘,恐怕也是毫无生机。唯有少数城市的热点地区才具有上涨动力,如北京副中心,如北京大兴国际机场,以及河北省环京周边的南部地区。

2019年的上半年应该是现有政策的继续落实,继续所谓的挤泡沫。或者说,继续溜腿消化肚子里的大烧饼。说得直白一些,是在行业洗牌,在优胜劣汰,在重新瓜分天下。预计明年的下半年,此轮房地产业的大调整、大洗牌将告一段落。

红军小战士熬过了今晚,就缓过来了。那么,中国房地产的这一个晚上,到底会持续多久呢?一年,二年?

虽然几经坎坷,虽然步履维艰。但最终,我相信,我们大家都相信,中国的房地产业一定会从草地走出来,也必须,从草地走出来。

网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部