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房子已经是事实上的必需品 降房价谈何容易!

2018-12-05 来源:
 
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    对于中国人来说,房子表面上仍然是“投资品”,但已经是事实上的“必需品”,需求价格弹性已经非常低,无论是买首套房,还是二套房,只要有房子卖,无论价格几何,总能卖得出去。


    有关数据显示,上海市场目前仅存5万余套新房,如果再来一两次“限购传闻”,恐怕距离无法可售不远了。相对于捉襟见肘的供给而言,需求方的资金实力强得令人胆寒。所有房价暴涨的城市,无不表现出这一特点——房子已经成为事实上的“必需品”。


    “必需品”的特点是需求价格弹性很小,消费者对价格不敏感,涨跌都得买。具体到商品房领域,“必需品”内涵已经变成:现在不买,未来就买不起了。在这样的预期下,刚需只要能买得起肯定会买,而投资者更是如此。


    因为房价的单边上涨,限购根本挡不住购房热情,反而会刺激成交量和成交价的快速攀升,限购生效后,成交量很容易降下来,成交价却很难降下来。


如何控制必需品的价格

    控制必须品的价格,一般都是采用增加供给的方式来实现,不大可能采用限价限购的方式,比如食盐、粮食、猪肉等。稳住这些商品的价格很容易,因为供给能够在短时间内迅速增加。


    而从统计的角度来说,房子不是必需品,而是投资品。况且无法在短时间内迅速增加供给,所以限购限贷成为唯一的选择。但问题是现在的房价已经是事实上的“必需品”,所有人都想买房子,限购挡不住资本的追逐,导致其效果微乎其微。


    限购最终的结果是强势资本抢到了稀缺的房子,但房价仍然在上涨,普通人要么别买房了,要么花更高的代价从他们手里买房。对于表面上是“投资品”而事实上却是“必需品”的房子来说,控制房价的难度非常大,但这并不等于没有机会。


    笔者认为,增加存量商品房的流动性是十分有效的方式,但这也是当前最难的。房价暴涨导致持房者不愿意将手中出售。有关数据显示,我们住宅整体存量已经超过2.5亿套,而每年存量房成交量不过500余万套。如果将存量房的流动性提高一倍,就能增加一倍的供给,还不用消耗一寸土地。


房产税的推出错过了最佳时机

    提高存量房的流动性,就得要持房者出售手中的房子,措施无非是提高持房成本,手段仍然是房产税。大家都很清楚,我们从2010年开始在重庆和上海两市试点房产税,并明确表示等时机成熟后在全国范围内推广。但如今试点超过5年了,房产税仍然不见踪影,这中间恐怕有太多的担心,首当其冲的就是担心房价下跌波及经济。


    这种担心不无道理,但这难以成为房产税难产的理由。任何新措施的推出总会付出代价的,把握预期比“突击限购”的效果要好得多。哪里涨了就打压一下,哪里跌了就刺激一下,缺乏预期性措施的结果就是处处陷入被动。


    现在再来谈房产税,早已错过了最佳时机。房地产市场本身就是一个大周期的市场,顶层设计要比“突击限购”重要得多。如果不能及时把握预期推出适时措施引导市场,结果就只能是被市场吊打。


    这些年各种措施推出的够多了,试点的也不少,但落地的不多。担心付出代价并不可怕,可怕的是缺少一颗着眼于未来的“勇敢的心”。

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