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2019,房价还能跌多少?答案在逐步清晰!

2018-12-08 来源:
 
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答案,一直都深藏在某些小事中。


草蛇灰线,伏脉千里。


一、经济环境的耐受度


我在之前的一篇文章中提到过——


稳定比降价更重要。


我们站在当下这个新旧交替的转折点上,极目四望,转型的空档期波动,无处不在。


防范金融风险之下的股市、债市、非银行机构,都在去杠杆的倒逼下,正在不断出清;


供给侧改革之下,一方面,传统行业失去政策扶持,增长回落。而另一方面,新兴产业还未形成规模,增幅较慢。不得不做的产业结构调整,让我们的经济增速出现了短暂的空档期;


产业转型过程中,逐步失去成本优势的我们,技术优势却还在缓慢补上来,经济动能也出现了新旧交替的空档期……


我们的宏观经济背景就是——


1、基本面没毛病;


2、只是在盘整期,出现了股市、债市、汇市、产业、经济动能等多个空档波动。


在这样的环境中,我们还能否允许房地产出现问题?


历经三轮资产行情,国人65%以上的资产都沉淀在不动产之上;


而个人的不动产,一半以上都有银行贷款,甚至很多企业的贷款也都以不动产作为质押的。


一旦出现大规模的房价下跌,比如跌去30%以上,断供潮一定会来临。


首当其中出现问题的就是银行。


即使在平常年月,这都是一场后果不可估量的资产共振。


更可况,我们此时还恰巧处于新旧交替的空档波动期。


我们能否承担起这样的后果?这是第一个值得去商榷的问题。


在当下,只有稳住房价,才能稳住银行,才能稳住金融,才能稳住盘整期,从而走向真正的高质量增长阶段。


10月底的大会,没有提到一句房地产问题;之后,房地产税也渐渐失去声音……


倒是有一句话在诸多公开场合被多次提及——


防止资产泡沫破裂。



二、城市的耐受度



11月15日,央行联合财政部和银保监会,发出了一条最新指令:


个人可以在银行柜台购买地方债。


“打破刚兑,无人兜底”的地方债问题,开始露出水面。


在当下的环境中,似乎无论是哪个城市,都不敢拍着胸脯骄傲的说:


老子不缺钱。


要想理解地方债问题、地方财政问题,我们必须站在一个更加宏观的目标之上:


2030年,中国城镇化目标为70%。


目前,这个大目标的完成率只有不到60%。各个城市和各地政府,仍要马不停蹄的搞基础设施建设。


一方面,不能无限制的举债加杠杆;另一方面,又要城镇化目标。


夹在中间的分税制却始终无法解决,大税种基本上归中央,留给地方的远远无法支撑大型的基建和行政支出。


于是,地方能动的蛋糕只剩下土地财政和房地产。


理解了这个问题,我们就能理解以下两个核心点:


第一,土地财政暂时找不到解决方案,房价大幅下跌的第一受害者是地方和城市;


第二,每一次楼市调控,都是中央和地方在财税分配上的温和博弈。


当下,最不愿看到房价大跌,甚至崩盘的,可能就是地方和城市。


其一,房价大跌,一定会导致地价体系的摧毁,进而直接影响到地方的核心收入,最终影响基建和城镇化进程;


其二,房价大跌的后遗症,还可能会伴随有房者的踩踏,继而就是大规模的群体性事件,比如前几日诸多城市的降价维权。


房价大跌之后的地方城市耐受度,是我们值得商榷的第二个问题。


最终,我们看到了最近两件意味深长的事情:


上月初,合肥的“降价未遂”;


 

上月末,深圳隐约重提房价调整幅度要控制在15%。




三、房企还能扛多久?



年中开始,房企被推上了风口浪尖。


债务、降薪、裁员、高周转……“缺钱”和“续命”似乎成为房企的主旋律。


在还债高峰期、融资监管期和市场下行期的三重倒逼下:


从10月份开始,诸多房企在全国开启了一波打折促销潮。


房企的角度来看房价这件事——


房价还能跌多少≈房企还能扛多久!


10月份,几乎所有人都认为,房企只能依靠降价促销来续命。


一个月之后,有一个窗口被悄然打开了。


11月份(截止11月28日),多家全国性房企密集获准发行大额融资,融资金额超过1000亿。



融资的窗口,被悄然打开了,全国房企的债务压力在逐步缓解。


随之增强的是,他们对于下行市场的忍耐度;随之下降的是,他们对于降价促销的欲望。


获得发债融资的房企几乎都是上市公司和全国50强房企。


有钱之后的房企,还会冒着售楼部被打砸围堵的风险,强行大额打折促销么?


这是第三个值得商榷的问题。



四、回到问题本身


说到这里,可能很多人会说,你还是没有回答问题的关键——


2019年,房价还能跌多少?


其实,问题的答案就在上面那三个值得商榷的问题里——


当下的经济环境,能否承受房价的大跌?


当下的地方城市,是否愿意看到房价的大跌?


当下的房企,是否真的被债务逼到了大跌促销的墙角?


理解了这三个问题,我们就能看到房价相关的背后,其实是多方的博弈。


在当下的环境中,各方的最终诉求,将归结到一个共识点——


最好的结果就是,保持现状的稳定。


在这个共识点之上,我个人的判断是——


我们能接受的房价下跌底线,也就是整体均价20%-25%的跌幅。


注意,我这里说的是整体均价,绝不是单点城市和单点项目。


在这个底线之内,银行不会出现断供,系统性的金融风险不至于爆发;有房者亦能保持稳定,群体性事件不至于爆发;地方政府亦能保持地价体系的稳定,城镇化目标不至于无法完成;相对于房企来说,给大房企开一道融资的窗口,以便借新还旧,度过冬天……


说到这里,我们还认为:


房地产问题,就只是房地产问题么?


房价大跌,乃至崩了,一切问题真的迎刃而解了么?

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