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房租抵扣个税租客瑟瑟发抖:房东很生气,后果很严重……

2019-01-07 来源:
 
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 个税抵扣固然诱人,但实际生活中,如果租客向税务部门举报,意味着和房东撕破脸,房子甚至都可能没得租了。


房客享受个税抵扣红利的同时,没想到,房东又一次站在了道路中央。


近期,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章以租房者的口吻称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”房东还算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。


“汝之蜜糖,彼之砒霜”

按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。


不少租房者反映,他们在向房东或中介索取相关信息用于填报时,被对方以各种理由拒绝,或者要求涨租。


浙江杭州一位租房者在朋友圈贴出了中介管家发的通知,上面写着:“目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。”

               

               



据中国新闻网报道,根据新规,在北京租房的小张可以税前扣除1500元,在单位下发个税专项附加扣除信息表后,想到每月收入可以增加点钱,她便准备填表。但房东知道这个消息后,却给小张泼了一盆冷水。“如果你申报租金扣除,税务局找我收税的话,我会把钱加到房租上,目前房租是不含税的价格。”


小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息,但遭到拒绝。一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

               

               


               

               


               

               



中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受媒体采访时表示,住房租金抵扣个税,的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补,这相当于把税费的损失转嫁到租金里面,这样租客反而会承担更多的生活与经济压力。


58安居客房产研究院首席分析师张波说,首先,按照目前个税法的规定,房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税,这个和房客是否需要抵扣没有直接关系,其次,房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。


现实:“包租公”无须“割肉”?

但实际上,房东实际需缴的税款并没有网传的那么多。据了解,以北京为例,北京市出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,北京市出租房屋的综合税率优惠大概在5%,“这是为了降低租客租房的费用。”长平经济研究所执行所长王长勇说。


同样,以广州为例:


具体来看,个人出租住宅房屋月租金收入(不含增值税税额,下同)未达2000元的,税费综合征收率为4%;

月租金收入2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)的,税费综合征收率为6%;

月租金收入30000元以上, 100000元以下(含100000元)的,税费综合征收率为7.9%;

月租金收入100000元以上的,税费综合征收率为8%。


也就是说,如果三个小伙伴共同租住了一套三居室,年租金4.8万元(月租金4000元)。如三位租客是扣除三险一金后年收入10万元的在广州工作者,减除6万元的基本减除费用,应纳税所得为4万,应纳税1480元。若该个人只享受住房租金这一项专项附加扣除,那么一年有1.8万元可享受税前减免,这样实际应纳税所得为2.2万元,应缴个人所得税为660元,实际每人减免纳税820元,每年可减免2460元。而对于房东来说,每年4.8万元的房租收入则需缴税2880元。租客年减税2460元及房东年缴税2880元。


理想的状态下可以这样:房东交的税可以加房租给房客,但房客由于享受了个税优惠,这部分钱给房东,这样两方都交了税,但是和以前相比没有增加额外支出。这样,房东也尽到了依法纳税的义务。以上的情况最为“皆大欢喜”。


对于 “租客申报扣税、房东增加税负”这个问题,专家是如何理解的?“这种设置看似会增加上游的税收负担,实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。”国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示。


还有专家认为,租金抵扣个税与租赁合同备案类似,承租人通过申报减税,虽然不直接导致租赁合同备案,但获得了与租赁合同备案相同的效果,出租人无法像以往那样避税了。但由于租赁备案是趋势,出租人承担应当承担的税收义务也是趋势。建议政府在履行收税权力的同时,多渠道筹措房源增加公共租赁住房的供应,以及鼓励更多的机构进入住房租赁领域有效增加市场租赁房源的供应,从而全面解决问题。


长租公寓企业:自如最先改口风

还有一个问题困扰了不少租客,租住中介公司代管的房子,“出租人类型”时填报“个人”还是“组织”?


1月2日,北京自如生活资产管理有限公司(简称“自如”)相关工作人员在微信朋友圈发布通知,要求租客在填报“出租人类型”时填报“个人”而非“组织”。该通知引发巨大争议和转载。


4日晚间9点,自如方面对媒体回应称,允许以公司信息来抵扣个税申报。5日,自如已在其APP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。多位自如管家也在其朋友圈更新了上述公告内容。

               

               



令人疑惑的是,租住由自如这类中介公司代管的房屋,“出租人类型”到底应该填报“个人”还是“组织”?国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员表示,“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在app上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”


长平经济研究所执行所长王长勇认为,“如果自如是受房东委托,挣的是服务费,要填报的话就应该填房东的信息。”


据公开资料,有媒体在网上查询了新《个税法》及其配套实施文件发现,对于“房东委托中介公司出租房屋”的情况,租客在与中介公司签订租赁合同时,出租方应算作个人(房东)还是组织(中介公司),尚未能看到明确规定。对此,有专家也建议税务部门之后可对此予以明确规定。


税务局:没有加强房租收入征管通知

值得注意的是,中国政法大学财税法研究中心施正文表示,按照现行法律,个人出租住房应该缴税,但实际缴税的很少,相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息,但马上去加强征管也不现实。但如果国家层面不明确如何处理,一些地方为了免责有可能加强征管。


“在征管不明朗情况下,随着涉税风险加大,一些对此敏感的房东为了规避风险,可能要求租客不去申报相关信息,或者双方协商依法纳税后调整房租,房租是否上涨、涨多少取决于市场,因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是,房东可能认为税务局不会来查,维持现状,房客享受扣除。”施正文说。


一位税务局人士表示,目前当地不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票(注:房东需要缴税才能提供发票),这其实就考虑了这一担忧。


另一位税务局人士称,目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说,纳税人应该要依法纳税,税务局保有是否追查主动权,不过目前税务局征管重心在企业。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个可以回避房东不配合的尴尬。


易居研究院副院长杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。


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