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存量房时代 如何选购二手房

2019-01-10 来源:
 
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现在很多城市新房都在郊区,市区大部分都是二手房,是选好位置还是选好房子成了很大的问题。大部分更愿意选择配套好、交通方便的二手小区。

二手房价格并不便宜,链家网显示,北京二手房均价为61078元每平米,比去年均价降了六七千元。

买二手房有很多知识和技巧,需要特别注意。

1、房屋手续是否齐全、产权是否明晰

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、交易房屋是否在租

很多人家的二手房在交易或转让的时候,还正处于被租赁期。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。也就是说,即使你买到了房子,人家租户房租没到期,你也不能赶人家走。

3、物管费用是否拖欠

如果房主在转让房屋时,没有及时缴清物业管理费、电费、燃气费、水费等,买房人如果不知情。将来肯定要承担相关费用。这一条至关重要。小编有很多同事和朋友在购买二手房的时候,都遇到了原来房住物业、暖气费等拖欠的问题。

一般情况下,房屋中介会收取一定数额的物业交割金。等办完所有手续,查清物业、水电、暖气费等缴纳完毕后,中介再把这部分钱交给原房主。

4、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

此外购买二手房时,房子内的家具、电器等归属权也应该提前约定好。交易双方应该按事先约定的内容进行分配。

5、户口问题和学区问题

这是一个很重要的内容,但是很多人买房会忽视。尤其是在二手房交易中。购买二手房,一定要明晰原房主是否把户口迁走,如果不迁走,新业主无法办理户口的迁入。此外,不同的学校对学区房有不同的规定,比如有的学校规定若干年内,一套房屋只能有一个入学名额。所以在买房前,一定要明白自己是否需要入学指标,以免遇到不必要的麻烦。


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