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商业用地到期了怎么办?大利好突然从天而降!

2019-01-11 来源:
 
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继前两年温州发生广受关注的住宅用地到期事件后,近日,浙江海宁又曝出了商业用地到期的消息。

在海宁老城区海昌路和西山路交叉口的龙祥大厦,离火车站只有几百米,所居地段很是繁华,十几年前刚落成时是海宁最高楼。

项目业主龙祥大酒店因刚成立时是一家中外合资企业,所以,当时核准的经营期限为20年。按照当时规定,中外合资企业的开发项目土地使用权不得超过其经营期限,因土地出让年限也就只有20年。到2018年5月,土地年限正式到期,目前海宁市不动产登记服务中心已无法办理龙祥大厦二手房过户。业主无论是公司还是个人,都受到了很大影响。

近日,海宁市国土资源局发布公告:只要海宁龙祥大厦的业主提出申请,补缴3137元/平方米的土地出让金后(虽然没有免费续期,但这个成本已足够良心,下面会详述),土地使用权就可再续20年。

据了解,这是浙江出台的首个商地使用权续期方案,在全国范围内都少见,这无疑为之后其他地方商业土地到期问题的处理树立了一个标杆。

续多少才是大问题

虽然内地楼市师从香港,但因各地执行标准或一个地方前后标准的不同,内地住宅用地、商业/商住用地的使用期限是五花八门,70年、50年、30年、20年都有。从1987年12月1日,深圳公开拍卖出内地第一宗土地算起,内地房地产市场已走过了32个年头。

所以,土地到期问题正在由远虑变成现实中亟须解决的麻烦,而且由于解决方案明确和宣传不到位,一些地方的农民误认为房子到期后会被无偿收回,进而拒绝到城里买房。

事实上,针对事关大家利益的住宅用地、商业/商住用地到期问题,政府已经从立法层面给出了指引。

《中华人民共和国物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

也就是说,一、针对住宅用地,不存在回收问题,自动续期,但是免费续,还是重新缴纳出让金?交得话,要交多少?这些操作权留给了政府。

住宅用地到期的先例发生在2016年的温州。当地国土资源局排查后发现,温州鹿城区内有600余宗(套)住宅土地使用权到期或即将面临到期,部分业主正常买卖二手房后,却无法完成交易。

当时地方政府给出的说法是需要补交土地出让金,而且如果按照市场评估价来需要补交几十万,占到总房价的1/3左右,全国舆论一下子炸了锅,事件反响很大。

最后国土资源部亲自出马,出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。这事儿才算掀了过去。

但关键问题并未解决,国土部的过渡性措施显然不具普遍性,未来还是要有一说。

其二,与住宅用地的争议焦点在续费标准不同,商业/商住用地更麻烦。

收回,还是续期?收回的话,土地是无偿收回,还是有补偿?续期的话,怎么个续法,交多少?一切都是未知,而且操作空间全在政府手里。

不过,海宁政府的这波操作显然打消了商住物业业主的顾虑。

商办物业的大利好

由报道可知,项目地块位于海宁老城区,火车站附近,土地市场价绝对低不了。而这次政府显然没有完全采用市场地价。

根据报道,笔者又推算出了几个数据,建立了一个大致轮廓。

项目在2000年开卖时,价格在2200元/㎡,现在售价大概5000—6000元/㎡(20年楼龄价)。相当于每年大约有10%的增值(较于原价),在一个三四线小城,这个回报不算差。

现今的租金回报184元/平方米/年,较于原始售价回报率8.3%,较于现价回报率3%。资产现金回报率不错。

注意:3137元/平方米的缴纳标准,是指土地面积,而不是计容面积。笔者计算出的计容总建面59191平方米。

所以,补交出让金换算成楼面价约374元/平方米,大约等于2年租金。与收益相比,这个成本完全可以接受。

而海宁市国土资源局相关负责人解释说,项目是按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

也就是说,政府评估出的土地楼面价约合748元/平方米,相当于现有售价的12%左右。

“金融市长”黄奇帆之前主政重庆时说过,地价(楼面价)和房价的合理比为1:3,当年这两年的在中间商(开发商)的努力下,已经拉到了5:5乃至更高。

即使按1:3算,这块地的楼面价也在2000元左右,若开发商竞拍市场价只会更高。而政府只按700元多来算,而且还打5折,可以说是蜻蜓点水收费。

此次海宁龙祥大厦的土地出让金补交标准,无疑将会成为全国其他地方参考的案例,对于全国的商业、商办、商住业主来说,这无疑是个大大的利好。


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