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2019楼市不可能回避的真相,大家看破不说破

2019-01-14 来源:
 
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2018,中国房地产的大戏已经落幕,总销售额预计突破14万亿,而GDP约91万亿,无疑依然是中国的巨无霸产业。


排名第一的碧桂园干到7000多亿,拉到“三百六十行”里,能抵大多数行业一年的产值,头部企业的马太效应进一步加剧。


数据依然耀眼,锣鼓照样喧天,鞭炮刷刷齐鸣,世间理应充满欢声笑语,可从广大地产人的脸上,分明看不到太多喜悦:


领导们刚刚包装好汇报数字,行政部在为年会预算和奖品精打细算,员工们盘算完年终奖沉默不语,还有人为可能降临的裁员战战兢兢……


辞旧迎新的大好日子,旧的不好辞,新的不好迎,心情可能还有些沉重。 



               

 

<2018年中国房企销售金额前十排行榜>




 1


作为2018年的房地产主战场,二线城市更像是一个缩影。


三年前,我曾在沿海某二线城市郊区有投资型住房一套,尚未办产证,刚刚过完2018年春节,各大中介疯狂打电话问卖不卖,价格好说,后期各种税费均可由卖家承担。


架不住连环夺命CALL,不几天,挂出去试试,结果头天挂出去,当晚有人要,次日电话谈妥,第三天就签合同,以至于现场拿到首付款,还处于恍惚状态。


还没清醒过来,不几月,房价继续狂飙,又涨了25%左右,只好暗自叹息。


然而,到了2018年底,市场却又急转直下。当初所卖掉的那个房子的小区二手房价格已降了不少,且是有价无市,市场基本没有成交,失望的心里又得到一点点补偿。


   2018年楼市,给人的感觉就是:眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!


整个二线城市也多半如此,上半年风光无限,冲到H点,开发商、中介笑逐颜开。


下半年急速下坠,冻到冰点,众多拖到下半年开盘的项目后悔不迭,二手中介也开始吃上半年老本。


回头一看,2018年就像坐了一回过山车.给人一种“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!”的感觉。


那么2019年会不会好?

其实大家心里都没底。



 2


新年伊始,央行不出预料地降准,终于给这个寒冷冬天带了一点温暖。


地产营销人跃跃欲试,试图借机再炒一把,可惜炒的还是剩饭,无非再次把降准与放水搞在一起,并重温历年悲极转乐的历史,忽略大经济环境的改变,忽略本次降准的背景、目的,炒着炒着自己都觉得没意思。


那么2019年到底会怎样?


我的观点很明确,中国房地产2019年大概率不会好过,地产人应抛除不切实际的幻想,准备过一段时间苦日子!


作为一个从地产营销外脑,投身到地产开发商,再跨到金融行业的实践观察派,在各大砖家、媒体,各种经济、投资、人口因素等老生常谈之外,我想谈几个自己切身的感受:


一、房地产属于资金密集型行业,需要钱堆出来。此前黄金二十年,下有老百姓旺盛的购买力和购买欲望作支撑,上有金融机构大量、便宜的资金作牵引,集万千宠爱于一身,想不火都难。

 

近年来,老百姓的钱袋子日益掏空,实体经济又身处困境期,加上大A股、P2P、各种币、各种贷的轮番洗劫,下游购买力数年之内难以恢复。


同时,自2017年开始,上游金融去杠杆、严监管,各金融机构扎紧钱袋子,短期之内难再有大量、便宜的资金供给。


最新听说不少百强房企年化利息15~16个点的资金都吃,更凸显融资难题。所以,上下游都吃紧,夹在中间的房地产没有异军突起的逻辑。


二、房地产属于大宗资产,全球大宗商品价格都在下降,那么中国房地产屹立不倒的依据在哪里?


随着18年底美股崩盘,正式转入熊市,全球唯一一大投资热点被掐灭,各大宗商品、海外房产、虚拟货币更是早就跌得透心凉,中国房地产能守住微跌就算不错。

 

三、中国经济增长逻辑正在发生改变,2018年中国第三产业占比超50%,经济增长的重点已经由生产力转化为服务力。


纵观近40年经济发展,前20年,首先解决的是“衣食”,故大型食品饮料企业、服饰企业风生水起。


2000年以后,重点解决的是“住行”,房地产企业、汽车企业、以高铁为代表的交通类型企业占据天时地利人和,一路狂奔。


目前,“住行”需求不再突出,从汽车销售0增长就可见一斑,中国正由“住行”消费向服务消费升级,人们渴望“买健康快乐和不油腻的品质美好生活”,“豪”宅、“豪”车作为油腻生活的典型符号,已经不是消费升级、经济增长的主流。



    





 3


四、房地产属于为数不多的高度管控的非战略产业,房管、规划、土地、建设、工商、税务、城管、消防、人防、环保……交叉管理、轮番上阵,把开发商生生地搞成了“弱势群体”。


要论政府管控力,没有几个行业比对付房地产更有办法。


国家战略早已明确,制造业升级、科技驱动、环保先行,与遏制房价并驾齐驱,各级政府部门执行力又强于以往,房地产要靠边,好日子还轮不到大家。


五、2018年下半年,政府宣布去库存任务基本结束,并降低棚改货币化比例,推动房地产的最后一根稻草被收走。


还记得我曾经操盘过的某沿海二线城市郊区楼盘,区域市场容量小,外来务工人员收入低,消费力有限,因此2015年开盘前亚历山大。


当时,我们制定了低价入市策略,以亲民的楼市形象入市,并通过大范围出去拉客等营销手段,一路苦干实干,开盘也只是略微超出既定指标。

 

不久后,天上掉馅饼,当地迎来城镇大拆迁,政府以货币化补偿为主且出手阔绰,房价连连攀升,营销费用也因而一再压缩,因为——


只要在拆迁区域巡个展,在楼体挂几块巨幅,就实现持续旺销,最终收获政府、居民、开发商皆大欢喜的和谐局面。

 

时间来到2018年,当时战友们操盘新的郊区楼盘,本地客户已经安置完毕,没有了新的拆迁客,外来务工人员更加买不起,日子相当难过,只能感叹时运不济。

 

随着去库存、棚改周期结束,最后的稻草被烧成草木灰,下一根稻草在哪里,谁也不知道。

 

六、股市是未来预期值的直接体现,代表着精英阶层对各大行业的未来认同度。


2015年6月股市高点以来,房地产表现持续低迷,整体行业市盈率已处于低位,仅高于金融、钢铁等行业。


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