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楼市新动向!公积金政策有变,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元

2019-04-15 点击 评论

国管公积金贷款收紧的“靴子”终于落地。

12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。

变化一

账户连续缴存半年以上方可申请贷款

贷款申请条件的调整,是新政的第一个变化。

根据规定,借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

同时,借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

变化二

二套房认定“认房又认贷”

和此前北京市属公积金一样,此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

新政规定,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。

被认定为二套以上住房的,不予贷款。

变化三

二套房最多贷60万

新政此次也同时调整了首付款比例。

首付款方面,根据规定,借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

贷款额度方面,首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

此外,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

同时,贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

不变:

支持购买政策性住房

《通知》明确,支持职工购买政策性住房。职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。

购买经济适用住房(包括按经济适用住房管理的住房)申请贷款,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。购买政策性住房办理贷款实行自动阶段性担保。材料齐备的,从申请到发放的办理周期不超过8个工作日。

此前传言曾致北京二手房交易井喷

国管公积金贷缴存人数占总缴存人数的10%左右,即国管公积金的缴存人与市管缴存人占比为1∶9。业内人士曾表示,国管公积金政策改为认房又认贷,会导致一部分国管公积金缴存人员的贷款政策由首套房政策改为二套房贷政策,从严的房贷政策会通过预期影响购房者的心理。

事实上,从上3月中旬开始,网络上就已经开始传播国管公积金将从3月19日开始调整政策,执行“认房又认贷”。

受国管公积金贷款政策调整传闻刺激,部分天数二手房成交量突破千套,直逼去年市管公积金贷款调整时的成交高点。

根据相关数据显示,3月18日北京二手住宅单日成交1042套。这种单日超过千套的成交高点在2018年也出现过类似情况,即2018年9月份市管公积金调整前,9月14日、15日出现了连续两天单日成交过千套的情况,其中14日成交2251套,15日成交1397套。

当时多位中介人员表示,之前的确有关于国管公积金要“认房又认贷”的说法,所以很多购房者在加紧办理手续,想赶在政策调整前进行网签,就怕突然有一天出台政策赶不上“末班车”了。

数据显示,截至4月11日,北京二手房住宅网签达到4850套,3月网签16051套,均处于调控后的高位,3月下半月国管公积金政策收紧传闻导致部分国管公积金需求提前释放。

新闻多一点

多城“限售令”到期!“解冻”房源入市影响几何?

自2017年3月25日,厦门正式出台限售令开始,福州、青岛、广州、珠海等城市先后出台“限售令”,随后,“惠州、常州、东莞、扬州、海南、济南等省市在内的多个地方均出台“限售令”。据记者不完全统计,至目前,全国已有超过50个城市出台限售令。

进入2019年4月,部分出台限售令的城市,被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。

“解冻”规模方面,克而瑞新房成交数据显示,出台“限售令”后的6个月内,青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算,共8城,3439万平方米。

虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差,但如果再考虑二手房交易规模的话,理论上讲,上述出台限售令的城市,未来6个月内将有千万平方米量级的住宅“解冻”,并可入市交易。

巨量解冻规模,上述城市会否迎来“抛房潮”?

“原则上来看,既使限售房源解冻,也很难出现抛房潮。”同策研究院院长张宏伟告诉记者。

张宏伟分析指出,目前还是周期性的低点,市场整体还处于下行阶段,一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调,此时选择卖房,不一定会成交,即使成交也会产生损失。

“所以不论是从普通老百姓的角度来看,还是从投资客的角度来看,目前的回报率很低,或者还有损失。同时,当前一些城市交易量在回升,目前并不是抛盘的合适时机。”张宏伟说,“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”

而未来随着限售房源的陆续解冻,是否会给房价和楼市带来下行压力呢?

“短期内,绝大部分人应该不会选择抛盘,这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前,部分城市楼市成交量上升,下一轮市场高峰期的到来,会对冲部分压力。”张宏伟说。

来源:综合经济日报(记者亢舒)、中国经济网、北京晚报、中国基金报、每日经济新闻


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