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宜春棚改 | 2019年4.8万套148.56亿元能带来什么?

2019-05-12 点击 评论

2019年我市城市棚户区改造计划4.8万套,上报计划数全省第一,为保障棚户区改造项目资金,市财政局、市住建局积极为2019年棚改项目争取专项债券,全市2019年棚改计划申报专项债券277.57亿元,其中中心城区148.56亿元。

来源:宜春市住房和城乡建设局

此前由于各个城市掀起的棚改热潮,让宜春这样的三四线城市居民的购房资金总量上升。再加上不少房企进驻宜春,也在客观上抬高了房价。但进入2019年后又发生了新的变化。全中国范围的土地成交量和房屋销售面积都出现了下滑,这将给三四线城市的房价带来了什么变化呢?

土地成交量和销售面积的下降

土地成交量也就是房地产企业从政府手中获得的土地数量,在今年2月份,纳入统计的300个城市的土地成交量出现了明显下滑。在2月各城市的土地成交总额勉强接近2000亿,和2018年2月相比下滑幅度为30%。土地成交量下降的背后是房地产企业改变了过去的盲目扩张,转向重视土地质量问题,以求避免自身的负债率过高。如今房地产行业的债务情况普遍下降,高额贷款现象得到了有效的控制,出现的比例在下降。

在土地成交量问题上值得注意的一点是,除了部分房企,大部分上市的房地产企业都将重点转移到了一二线城市之中。其中上海的土地项目出现了大额交易,绿地、融创等房地产企业都收购了上海的土地项目。而在宜春拍出土地也不多,很多还是之前库存土,也有些不良楼盘加速开发。

宜春房价前景会如何?

宜春房价受到多重因素影响,此前宜春房价的上涨原因中重要的一条就是居民的购房资金。此前的没有棚秘改,棚改进程让不少居民手中的流动资金增多,购房对于当地的居民来说,既是投资选择,也是住房需要。房价结构中最直白的一条就是供需关系,购房者增多后也使得宜春这样的三四线城市房价上涨。但如今棚改发生变化,资金在2020年后补偿逐渐减少,给宜春市的房价造成了冲击。

实际上这种冲击的影响还是有一定正面作用的,此前的宜春中心城区房价被人为抬高。对于普通的城市居民而言,过高的房价也成为了一种负担,在相关的资金减少之后,可以让房价恢复到正常化的状态,更有利于居民生活。而流动的资金不是影响宜春市房价的唯一因素,相对的居住需求也会影响到城市房价。目前宜春总个看,房价还算理性,从5000多一平米至7000多一平米,当然也有过万的楼盘,但销售都是平平。宜春的居住需求主要来源于两个方面的增减。房价的忽高忽低给城市居民带来了一定的困扰,只希望房价可以回归到正常就行,但是中国的房价调控总是做得很不好,什么时候才能真正根据居民的需求来调控好房价?宜春正常房价应该在6K以内?或者更少。

其中城市周边的农村居民进入城市购房生活,他们的居住需求是宜春最大的人口增长来源。这部分的增长需求在未来还是较为固定的,毕竟城市规模的扩大也是发展方向。而另一部分就是人才流动和返乡潮了,如今不少二线城市都在加快自己吸引人才的脚步。而除了吸引到身处一线城市的人才外,还会对宜春这样的的返乡潮产生影响。毕竟短期内的人口流动是有上限的,返乡人群减少后,对于宜春市的房价下跌将起到一定推动作用。缺少相应的需求,又没有多余资金投入市场的话,房价必然会有所下降。

结合各方面的情况分析,宜春的房价预计将迎来平稳还是下滑?整体上还是会显示出稳定形势。如今推行的一城一策让各城市政府都有了充足的空间可以调整房价,房价的剧烈波动是不会出现的。但如今部分城市的高额房价将有所好转,不会继续维持下,会恢复正常的市场价格。

最近一段时间老袁州区与宜阳新区等片区陆续进入拆迁阶段,中心城区数个拆迁项目同时上马,而且其中2019年多数位于中心区北边,今年的这轮动作或许将给宜春的城市发展带来深远的影响,毕竟不是一个小数目。

进入拆迁倒计时棚改项目签约中心

进行棚户区改造不仅需要对拆迁户进行补偿,而且需要对道路、市政管网等大量的基础设施进行更新,需要的费用十分巨大。而这两年昂扬发展的

碧桂园与恒大所拍地块位置

宜居向北,东部重局面已到新风标!

在过去十年左右的时间里,市中区的发展重心主要在城北,经过多年的快速建设,宜阳新区已经发展成为一片整洁现代生态的宜居区域,然而城南的很多地方却依然十分破旧,环境亟待改善。其实城南的发展的滞后存在多种原因,其中重要的一点便是穿城而过的铁路线造成的“篱笆效应”。绵延的铁路线造成的阻隔让城市的发展重心只能居于一侧,而另一侧则处于劣势地位。

改建中的南城灵泉池项目

但显然偏沉的发展局面既不利于局部地区居民生活品质的提高,也不利于总体的城市发展提升。实际上政府方面也在竭力破解这一发展难题,最重要的就是在交通基础设施方面的投入。胜利路立交、青檀北路立交、中兴大道等工程的建成大大提高了城北的通达程度,同时也为接下来的棚改创造了基础条件。

专业市场、物流等产业优势条件显现

另一方面,随着时间的推移城市发展的整体布局也在发生着变化。在过去,各种业态均聚集在城北,南城属老城区一直缺乏产业的支持。而随着城市的发展,各种批发市场首先出现了撤离核心城区的趋势,前有国际商贸城后有三个汽车市场,各类大型市场在加速向城北聚集,加上相对靠北的贸易广场场片区及一些物流园区城北已形成了在专业市场、物流等方面的产业优势。

如此一来交通条件的优势催生了产业的发展,棚户区改造将带来焕然一新的居住环境,宜居宜业的两个条件都在逐步满足,可以想象未来城南落后的发展状况将逐渐改善,并且将逐步形成自身的发展特色,宜春老城发展不平衡的情况也将大大改善,也将对城南的房价有一 定提升。


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