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租房到期,租客有没有要求续租的权利?

2019-07-06 点击 评论

张老板在A市开了家汽车维修店,经营了近十年了,虽然店铺是租的,但是每2年续签一次,也没出过什么岔子,可是今天到了要续期的时候,房东突然说不租了,要求张老板搬离。张老板认为首先自己在这租了这么多年了,自己一时半会也找不到别的地方,而且双方在合同中约定有展期续租的权利,所以要求继续承租门面。

在这起纠纷中,双方租赁合同中约定的的“展期续租权”,正式的法律术语叫做“优先承租权”。即原租赁期间届满后,出租人将房屋出租的,在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。但是同时,房东也有不租的权利,这两种权利发生冲突如何处理呢?

什么是优先承租权?

关于优先承租权,我国现行法律并无明文规定,这种优先权类似于法律中所规定的承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定:出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。两者都反映了租赁权的物权化倾向。

在一些地方性法规中,已经对优先承租权进行了明确规定。开始一些有益的探索,如《上海市房屋租赁条例》第44条规定:“房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。”

承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力,使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。相对的,出租人的所有权受到了限制,也与合同自由原则有一定的冲突,而且过分强调承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。因此在司法实践中,租客是否享有优先承租权,在适用时有较为严格的条件。

优先承租权的行使条件

1.有继续出租的可能。出租人有可能是所有权人,也有可能是房屋中介公司、转租人等等身份,如果出租人在租赁合同到期时已经丧失了该房屋的使用、收益的权利,那么优先承租权的行使也就丧失了基础条件。

2.出租人愿意继续出租。如果出租人明确表示要将房屋收回,收回以后自用或者卖出,不再继续出租,那么优先承租权不能对抗物权人的处分权利。

3.双方租赁合同中约定了承租人享有优先承租权。由于我国法律没有明确规定优先承租权,如果地方性法规也没有明确约定的情况下,司法实践中,租赁合同中有无约定优先承租权,以及约定的优先承租权行使的条件是否满足,是判断承租人能否主张该权利重要的一点。

4.在同等条件下行使。优先承租权不仅需要保护承租人的利益,同时也不得侵害出租人的利益,因此优先承租权应当参照优先购买权的规定,仅在同等条件下可以行使。此处的同等条件包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式以及其他与租赁有关的其他条件,如房屋用途、维修责任、装修约定等等。

就张老板的纠纷来说,双方的租赁合同约定了张老板有优先承租权,但是基于合同自由原则,房东的缔约合同自由并未受到限制,也就是说,如果房东不打算将门面继续出租的话,张老板的优先承租权无法实现。换句话说,房东只有在不再打算租赁的情况下,租客才丧失优先承租权。

因此张老板想要继续续租,主张自己有优先承租权是无法获得法院支持的。

而且租赁合同到期后,如果租客没有在合理期限内搬离,而是继续占用并使用的,还有可能需要承担占用期间的使用费用。

如果是房东想要继续出租,但是想与第三人签约而非现在的租客,那么租客就可以主张优先承租权,如果房东违反约定租与他人,租客可以主张该行为无效。

因此,在订立租赁合同,或者续签合同时,应当将双方的权利义务约定清楚,并形成书面的协议。如装饰装修在合同到期时应当怎么处理、合同到期时什么情形视为继续租赁,以及违反优先承租权的违约金等等。尤其是长期租赁合同,在租赁期间,房东与租客有时口头上对租赁合同进行了变更,但是最终如果没有证据能够证明,则该主张也无法被采信。


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