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9000亿降准的利好也无用!楼市彻底熄火?!

2019-09-11 点击 评论

9000亿降准利好落地,市场一片欢欣鼓舞!

9月9日,全世界都以为,A股会老生重谈,高开低走,不成想,A股这回不走寻常路,高开低走再高走!

9月10日,调整不期而至,但,股指仅仅微跌0.12%,且外资依旧凶猛,北上资金连续第九天流入。

俗话说金九银十,全面降准之后,股市“金九”兑现,楼市呢?

资金难入,楼市难热,金九难在。

9月9日,据证券时报旗下信托百老汇报道,7月地产信托全面收紧之后,8月威力渐显,地产信托规模几近腰斩!

数据显示,8月地产信托共募集资金402.68亿元,同比大降45.37%,环比大降37.83%。

2019年7月,中国证券报曾报道,多个省市银保监局要求,辖区各信托公司须确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长。

按照8月份地产信托腰斩的趋势看,不排除接下来,为了达标(0增长),地产信托进一步从凉变冷,从冷到寒!

全都在涨  楼市独跌!全都在跌  楼市独涨!

全面降准,全面利好,长期利率,迅速走低。

以央行最看重的市场利率之一上海市场间银行利率SHIBOR为例,9个月和1年期的利率在降准之后快速走低。

9000亿降准,长期利率走低,如今,资金面可谓“量涨价跌”。

市场整体趋于宽松,楼市资金异乎寻常,反其道而行之,利率不跌反涨,量能不涨反跌。

先看价(利率):

据融360数据,2019年8月,全国房贷利率3连涨!8月份,首套房房贷利率上涨速度更超过7月份,创今年房贷利率上行以来新高!

具体城市来看,融360监测的主要城市中,有17个房贷利率上涨,16个持平,下降的只剩下3个!

9月5日,招行深圳分行领先全国,率先推出和LPR(央行新降息工具)挂钩的房贷利率。

结果显示:首套房利率和二套房利率分别较原有的房贷利率增加0.005%和0.06%。

按照央行副行长8月20日的表态:新机制(LPR降息)下房贷利率不会下降。


未来即便市场通过LPR降息,房贷利率也可能独自稳定或者上涨。

其实,说白一点,别人都跌了,房贷利率不跌,就已经是涨了。

除了房贷利率,楼市另一个重要玩家——房地产企业的融资成本同样,节节攀升!

据世联行最新的数据,截至2019年8月,无论什么背景和成分,央企也好,地方国企也罢,民企也好,只要是房地产企业,发债融资成本都在涨。

境内发债,民营房地产企业的发债利率已经接近7%;


境外发债,民营房企们发债利率更是已经接近10%!


此前叶檀财经曾经多次撰文,全渠道控制房企融资,结果显而易见:为了争夺越来越稀少的资金,主动抬高利率,是必经之路。

这和,为了快速回笼资金,降低房价,本质没区别。

发债利率不断提高,信托融资越来越难,加上银行开发贷也被要求控制在3月底的水平,房企的融资成本几乎已经完全和市场融资脱节。

据克而瑞数据,2019年上半年174家上市房企融资成本创3年来新高,平均达到7.04%,比2018年高出0.36%,比2017年高0.8%。

价是量的反应,利率走高,量能注定不济。

还是看发债,尽管房地产企业已经很拼,很努力的提高利率,吸引资金,但结果看,发债还是越发越少。


据世联行数据,2019年8月,房地产行业境内外合计发债规模为837亿元,环比增长-14%,同比增长-8%.

要知道,8月份的环比负增长14%,是在7月份环比几乎腰斩的情况下,进一步下滑所取得的。

而同比-8%的成绩,则更是透支了前两季度的超高发债水平之后,迅速回落的结果。

规模达到11万亿的房地产开发贷款,形势可能更加不容乐观。

根据机构的统计,房地产开发贷款增速下滑速度非常快,按照目前的发展趋势,接下来,很可能会经历2014年楼市寒冬时期的增速水平。

前几天,曾经撰文《突降利空!楼市 迎来万亿级 重大考验!,其中具体说到:

国常会宣布,今后专项债将不能用于土地储备和房地产相关领域。

过往专项债中的70%(2019年这一比例为65%)都是用于土储和棚改,一旦这部分资金不能助力棚改,那对于依赖棚改的三四线楼市来说,无疑是巨大的利空。

其实,削减专项债,减少棚改,今年年初的棚改计划腰斩就已经是明确的信号,只不过,不少人还是抱有幻想,觉得,没准只是说说,不会落地。

除了专项债,2014年创设,专门用于棚改的PSL(抵押补充贷款),更是从2019年3月份就已经开始暂停发放。

央行在二季度货币政策报告里还特别告诉大家,2019年上半年,对政策性银行和开发性银行净发放抵押补充贷款(PSL) 1335 亿元,其中第二季度净收回 279 亿元。

7月份,央行公布的数据显示,PSL又收回了103亿,8月份的数据则是收回了104亿。

加总下来,今年PSL一共已经回收了486亿元。

根据过往历史看,自打PSL 被创设以来,暂停3个月已经是极端情况,而今年,不但连续5个月暂停,而且回收近500亿。

PSL的创记录表现说明什么?

未来,楼市趋势已经变了,棚改楼市一去不复返!

最后多说一句,降准兑现,降息尚存,但同样,和楼市关系不大!


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