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楼市“后遗症”浮现,4年前就有“征兆”,可怜了买房人!

2019-10-09 点击 评论

根据最新的房地产数据,在8月份的70个大中城市中,新建商品房呈现上涨的城市数有55个,二手房销售房价呈现上涨的城市数有43个,可以看出,不管是新房还是二手房,都超过半数仍然是上涨的,但是还有一点更需要注意,那就是新房二手房房价上涨的城市数双双出现减少。

虽然说金九银十是传统房地产市场的销售旺季,但是在2019年却没有太大作用,各大城市房地产平稳的发展势头得到了有效的延续。一方面得益于房地产调控持之以恒的结果,另一方面得益于市场上购房人买房心理变化的结果,说明房住不炒的定位不仅从房价层面影响着房地产,更从购房者心理层面影响着房地产。

虽然说,当下房地产走向平稳了、市场心理不骄不躁了,但是房地产市场中的购房者却遭遇了与4年前不一样的境遇,4年前的房地产发展给当下楼市留下了几大后遗症。例如在部分三四线城市,4年前的房价上涨因素导致了现在部分城市的房价下跌压力,再例如曾经为了追着买房投资而买房的多套房人,现在置于卖不掉的境地。楼市“后遗症”浮现,4年前就有“征兆”,最终可怜了买房人!

01.棚改货币政策实现了楼市去库存目标,但是也给三四线楼市带来了至今不可磨灭的影响。

从4年前开始的棚改货币化政策,一方面是为了去库存,另一方面是为了提振经济、提振房地产市场,政策给出了极其优惠的待遇,在很大程度上释放了三四线的潜在购房需求,因为本来很多人原来有房子居住的,由于棚改给予了货币化优惠政策,手上有了充足的资金,不买房还干啥?所以资金掉头又流进了楼市之中。很多原本有房子不准备买房的人,见到这种人人买房的情况,也纷纷学习买房上车,不管三七二十一先买再说。

这种行为就导致三四线楼市可能提前消化了后几年的购房需求。随着棚改的接近尾声,以后三四线楼市需求何来?正如社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出的那样,随着三四线城市去库存的结束,货币化政策减少,在失去了政策之后,再加上前几年对楼市需求的透支,部分三四线城市有可能进入回落的区间,“不排除负增长”,所以要防范市场房价下跌过快。不仅对房地产市场带来影响,也给三四线买房人留下了不可预期的问题。

02.四年前的政策导致房价快速上涨,带来的房地产深度调控,效果从2018年凸显,也留下了后遗症,政策或许误伤购房者。

进入2019年10月份已经9天,还有不到3个月的时间,今年就彻底结束,今年的房地产市场可以说平稳已经是板上钉钉的事情,平稳是大势所趋。不过今天的房地产市场平稳是用接近为期3年的深度调控换来的,从2016年起,在房住不炒的调控指导思想下,各大城市持续加码调控政策,一城一策成为主要施政方针。

房地产市场在2017年和2018年上半年的时候,延续了调控之前的风向,虽然调控在持续加强,但是楼市仍然暗流涌动,调控之下炒房者川流不息,从这个城市跳跃到那座城市,摇号抢房、即买即赚成为了2017年至2018年的楼市怪象。不过,随着调控这杆尺子继续下压,2018年末楼市终于开始有了回落的迹象,从厦门开始,有开发商打折出售房子,于是传播到内地各大城市,房地产这才开始重回平稳。4年前开始的房地产调控,对当下楼市也有一定的后遗症影响:

调控之下的房贷利率持续上浮,一方面确实有效抑制了投机需求,但是也误伤刚需购房者。

在过去的4年里,为了让房地产快速回归平稳,房地产调控举措非常之多,但万变不离其宗,要么是限制了购房需求数量、要么是限制了房产出售数量、更有的是通过金融手段抬高了购房成本,这些举措无疑不是减少市场上的房屋成交量,进而让房价回落的。

在这些政策中,有一点让刚需很是捉急的,那就是购房金融政策的变化,在棚改去库存时期,房贷利率是打折的、首付款是打折的,一套100万元的房子购买下来能省下10-20万元。但是随着房地产调控加码,首付款比例提高,房贷利率持续上浮了,就拿2019年8月份的房贷利率来讲,同样购买100万元的房子,现如今的房贷利率下比起4年前,多支出购房利息费用超过10万元。虽然说房贷利率上浮能够有效抑制炒房投资行为,但是也让不少实实在在的增加了刚需购房者买房成本。

03.这种局面如何破解?其实国家政策早就给出了解决办法。

首先,4年前的三四线棚改政策透支了房地产市场购房需求,未来几年里很可能导致房价下跌,这点要防范,并不是没有措施,在棚改政策逐渐走进尾声的时候,社科院已经提出意见,要加以防范。我们见到,不少三四线城市在有效控制房地产市场资金外溢和有效防止楼市大起大落方面已经出手,有的限售、有的限购,都对楼市新变化起到了减缓作用。

其次,对于房地产深度调控可能对刚需带来的影响作用,这种情况正在降低和减弱。在房住不炒的调控基调下,各大城市一城一策才是调控具体举措,何为一城一策?就是确保房住不炒不动摇,城市要因地制宜地进行调控变动,既要遏制炒房问题,也要保护刚需购房需求。除此之外国家的公共租房和公共住房体系正在不断完善推进,这都为刚需买不起房和准备买房的人保驾护航。


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